מיסי נדל״ן בישראל — המדריך הפשוט לכל מה שחייבים לדעת

רוב הקונים הראשונים חושבים על המחיר של הדירה. בפועל, סל המיסים יכול להגיע ל-10% מהעסקה. להלן הסקירה המלאה — בשפה של בני אדם.

מס רכישה (מס רכישה)

משולם על ידי הקונה. המדרגות משתנות בין דירה יחידה לדירה שנייה-ומעלה. נכון ל-2026, דירה יחידה עד ₪1.978 מיליון — פטורה. מעל מדרגה ראשונה: 3.5%. דירה שנייה: 8% מהשקל הראשון עד ₪6 מיליון, 10% מעל.

מס שבח (מס רווח ההון)

משולם על ידי המוכר. 25% מהרווח הנומינלי (מחיר מכירה פחות מחיר רכישה, מנוטרל אינפלציה). לדירה יחידה קיימים פטורים נרחבים אם החזקתם בה לפחות 18 חודש.

ארנונה

מס חודשי לרשות המקומית. בתל־אביב — כ-₪60–₪90 למ״ר לשנה. בחיפה — ₪40–₪65. יש הנחות לאוכלוסיות (חיילים, סטודנטים, מפונים). תמיד בדקו את התעריף לפני שחותמים.

היטל השבחה

משולם בעת מכירה אם תוכנית בניין ערים הגדילה את זכויות הבנייה של החלקה. 50% מההשבחה. רלוונטי במיוחד בתוכניות תמ״א 38 ובנכסים ישנים.

מיסים נלווים שנשכחים

• מע״מ — חל על דירות מקבלן חדשות (18%), לא על דירות יד שנייה.
• מס הכנסה מדמי שכירות — מעל ₪5,654 לחודש יש חבות.
• מס יסף — 3% נוספים על הכנסה שנתית מעל ~₪721,560.

טיפ: בקשו מהמוכר את דו״ח השמאי האחרון של הנכס. הוא חושף היטל השבחה פוטנציאלי שאחרת תגלו רק בשמאות שלכם.

לא יודעים כמה יעלה לכם המעבר? התחילו בחיפוש דירות — בכל כרטיס נפתח נראה לכם את המחיר הממוצע למ״ר באזור, שעוזר לבנות תקציב מדויק.